消費税増税と住宅取得のタイミング
消費税など住宅に関するお金の話
平成26年（2014年）4月1日に消費税が5％から8％に引き上げられました。さらに平成27年（2015年）10月1日には10％に引き上げられる予定です（引き上げの半年ほど前の経済状況を踏まえた上で最終決定されます）。
※「消費税増税関連法案」の概要／財務省Webサイトより
http://www.mof.go.jp/about_mof/bills/180diet/tk20120330g.pdf
住宅は高額であるため、税率引き上げに伴う建設コストの負担が大きく資金計画にも影響を及ぼします。 また、建築家で建てる場合、計画開始から入居まで約一年の期間を要しますので、住宅にかかる消費税や新税率適用のタイミング、様々な税制優遇措置などを考慮しながら、計画をしましょう。
住宅にかかる消費税
住宅の建設費には消費税が掛かります。土地の購入代金には消費税は掛かりません。
土地に関する項目において、造成費、地盤調査費、地盤改良費、不動産会社へ支払う仲介手数料などには、消費税は掛かります。
その他、司法書士、土地家屋調査士の手数料、金融機関の融資手数料も課税対象となります。
住宅ローン減税
消費税が増税となった、平成26年（2014年）4月から、住宅ローンを利用して消費税が課税される住宅を取得した場合に控除額が拡大されました。
平成26年（2014年）4月～平成29年（2017年）12月に入居した場合には、最大控除額を一般住宅で10年間400万円、認定住宅で10年間500万円となります。ただし、この期間に入居した場合でも5％の税率が適用される場合には、最大控除額は一般住宅で200万円、認定住宅で300万円となります。
なお、消費税が課税されない住宅とは、中古住宅など売主が事業者ではない個人から購入する住宅で、個人間の取引は非課税となります。この場合には最大控除額は一般住宅で200万円、認定住宅で300万円となります。
すまい給付金
すまい給付金は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に得られない場合に、住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担を軽くするために設けられた制度です。
平成26年（2014年）４月～平成29年（2017年）12月まで実施予定で、消費税８％時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10％時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円の現金が給付されます。
なお、住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金取得者については、年齢が50才以上で収入額の目安が650万円以下の方が対象となります。
すまい給付金を受け取るためには、入居後に給付申請書を作成し、確認書類を添付してすまい給付金事務局に郵送にて申請、もしくは全国に開設するすまい給付金申請窓口に持参して申請することが必要です。
フラット35
「フラット35」とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携する、長期固定金利住宅ローンです。長期固定金利住宅ローンは、資金のお受取り時に返済終了までのお借入金利、ご返済額が確定する住宅ローンですので、長期にわたるライフプランを立てやすくなります。
しかし、「フラット35」で定められた基準を満たすために、建設コストは10％程度余分に必要となります。加えて、建築基準法上問題がなくても、「フラット35」で定められた基準により、デザイン上の制約がでてきます。
ですから、固定金利であることと、建設コストとのバランスをしっかり考える必要があります。
http://www.flat35.com/
「フラット35」は融資上限を撤廃し、これまで住宅の建設費または購入価額の90％を上限としていた融資率を100％まで引き上げました。
融資率が90％を超える場合は、融資率が90％以下の場合と比較して、返済の確実性などをより慎重に審査するととともに、借入金利が一定程度高くなります。なお、借入金利は取扱金融機関によって異なります。
長期優良住宅
国土交通省の定める一定の基準をクリアした住宅に対して、税制上の優遇措置及び融資の優遇措置が受けられる法律です。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000006.html
断熱性能や耐震性能などを、建築基準法に定められる基準よりも性能の高いものにする必要がありますが、その基準を満たすことで性能上のメリットも大きく、費用も驚く程大きくなることはありませんから、税制優遇措置のメリットの方が大きいと考えられます。
http://www.mlit.go.jp/common/001043565.pdf
資金計画について
資金計画は、人生設計そのものであり、どなたでも悩むものです。
土地があり、建設費用だけを借り入れるケース、土地建物の費用を借り入れるケース、他に不動産所得のあるケース、親からの援助があるケースなど、資金計画は三者三様です。
通常、勤続年数と給与所得から、借入可能な金額が決まって、きますが、その他の所得や、親からの援助をしてもらう場合など、ケース・バイ・ケースです。
私たちは、お客様に、経験のある信頼出来るファイナンシャルプランナーをご紹介します。
一般的なケースから、親からの生前贈与などの相続等、他人には相談しにくい問題も、お客様に最も適した資金計画を提示していただけます。